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额外印花税
《2024年印花税（修订）条例》（《2024年修订条例》）已于2024年4月19日刊宪。根据《2024年修订条例》，任何在2024年2月28日或以后所签立以买卖或转让住宅物业的文书均无须征收「额外印花税」。以下有关「额外印花税」的常见问题，只适用于在2010年11月20日或之后取得并在2024年2月28日前被处置的住宅物业。
1.
问:
在什么情况下须缴纳「额外印花税」？
答:
如符合下列三项条件，而又并非获豁免的交易，便须缴纳「额外印花税」 -
| (i) | 该交易涉及买卖或转让住宅物业； |
| (ii) | 卖方或转让方于 2010 年 11 月 20 日或之后才取得有关物业；及 |
| (iii) | 卖方或转让方取得有关物业后，于 24 个月或以内（如物业是在2010 年 11月20 日至 2012 年10 月26日期间取得，或物业是在2021 年 10月26 日或之后取得并在2023年10月25日或之后但在2024年2月28日之前处置该物业）或 36 个月或以内（如物业是在 2012 年10 月27日或之后取得并在2023年10月25日之前处置该物业）处置（包括转售或转让）该物业。 |
换言之，如某人于 2010 年 11 月 20 日前已取得住宅物业，不论他其后在什么时候处置该物业，都无须缴纳「额外印花税」。
2.
问:
在 2010 年 11 月 20 日或之后取得，以确认人身分转售(俗称「摸售」)物业的交易，是否须缴纳「额外印花税」？
答:
在 2010 年 11 月 20 日或之后取得，并在 24 个月或以内（如物业是在2010 年 11月 20 日至 2012 年10 月26日期间取得，或物业是在2021 年 10月26 日或之后取得并在2023年10月25日或之后处置该物业）或 36 个月或以内（如物业是在 2012 年10 月27日或之后取得并在2023年10月25日之前处置该物业）以确认人身分转售（俗称「摸售」）的住宅物业交易，须缴纳「额外印花税」。
3.
问:
谁人须缴纳「额外印花税」？
答:
买卖双方以及任何使用该文书的人须共同及个别负上缴纳「额外印花税」的法律责任。然而，任何人(该文书的签立人除外)纯粹使用物业文书以查证该物业的业权不会被视作须负上法律责任缴付印花税。
买卖双方应在协商后在临时买卖合约及买卖合约订明由那一方(买方或卖方)缴付「额外印花税」。若买卖双方同意由卖方负责缴付「额外印花税」，我们建议买家考虑在临时及正式买卖合约内订明买方将会预扣部分成交价的款项以支付「额外印花税」。
4.
问:
就「额外印花税」而言，如何界定取得及处置物业的日期 ?
答:
就「额外印花税」而言，某人取得住宅物业的日期为他作为买方订立一份「可予征收印花税的买卖协议」以取得该物业的日期。假如没有可予征收印花税的买卖协议，则为取得该物业的转易契的日期。同样地，处置住宅物业的日期为某人作为卖方订立一份「可予征收印花税的买卖协议」以处置该物业的日期。假如没有「可予征收印花税的买卖协议」，则为处置该物业的转易契的日期。
「可予征收印花税的买卖协 议」包括临时买卖合约及正式买卖合约。假如在一项住宅物业交易中，相同的买卖各方以相同的条款签订多于一份「可予征收印花税的买卖协议」，则会以最早签订的协议的签署日期，作为买方取得或卖方处置物业的日期。
5.
问:
对在 2010 年 11 月 20 日前签订临时买卖合约，但在该日后才签署买卖合约的买方，「额外印花税」是否适用？
答:
就「额外印花税」而言，临时买卖合约是一份「可予征收印花税的买卖协议」。当买方在 2010 年 11 月 20 日前已订立临时买卖合约购入住宅物业，他会被视为在 2010 年 11 月 20 日前已取得有关物业，不论他在何时将物业转售，也无须缴纳「额外印花税」。
6.
问:
如何计算「额外印花税」？有关的税率是多少？
答:
「额外印花税」的计算方法如下：–
物业交易的代价款额或物业市值(以较高者为准)x适用税率;
适用税率按卖方或转让方转售或转让前持有物业的不同持有期而定：
如物业是在2010年11月20日至2012年10月26日期间取得
| (i) | 如物业持有期为6个月或以内，税率为15%； |
| (ii) | 如物业持有期超过6个月但在12个月或以内，税率为10%； |
| (iii) | 如物业持有期超过12个月但在24个月或以内，税率为5%。 |
如物业是在2012年10月27日或之后取得并在2023年10月25日之前处置该物业
| (i) | 如物业持有期为6个月或以内，税率为20%； |
| (ii) | 如物业持有期超过6个月但在12个月或以内，税率为15%； |
| (iii) | 如物业持有期超过12个月但在36个月或以内，税率为10%。 |
如物业是在2021 年 10月26 日或之后取得并在2023年10月25日或之后处置该物业
| (i) | 如物业持有期为6个月或以内，税率为20%； |
| (ii) | 如物业持有期超过6个月但在12个月或以内，税率为15%； |
| (iii) | 如物业持有期超过12个月但在24个月或以内，税率为10%。 |
7.
问:
就「额外印花税」而言，怎样计算住宅物业的持有期？
8.
问:
在什么情况下可获豁免缴交「额外印花税」？
答:
下列情况可豁免缴纳「额外印花税」-
| (i) | 提名原有买家的近亲(即配偶、父母、子女、兄弟或姊妹)接受住宅物业权益。如多于一名被提名人，所有被提名人亦须属近亲；以及把住宅物业转售或转让予近亲。 |
| (ii) | 在有关住宅物业的「可予征收印花税的买卖协议」或「转易契约」上增加/删除原有买家的近亲的名字。 |
| (iii) | 由法院判令或命令作出或依据法院判令或命令作出的住宅物业出售或转让。有关豁免包括所有按《土地（为重新发展而强制售卖）条例》(第545章)发出的强制售卖令作出的住宅物业售卖，以及任何卖家出售其自法院判令或命令转让予或归属予他的住宅物业的售卖，该等法院判令或命令包括不论是否属《税务条例》(第112章)第2条所指的财务机构的承按人取得的止赎令。「法院」是指任何具司法管辖权的香港特别行政区法院； |
| (iv) | 属《税务条例》第2条所指的财务机构的承按人，或该承按人委任的接管人，透过不同方式把已承按的住宅物业出售。 |
| (v) | 在拆卸原有住宅物业以供建造新住宅物业后所进行的转售或转让交易(包括空地)。 |
| (vi) | 由遗嘱执行人或遗产代理人出售离世者的产业，其中包括住宅物业，以及某人出售或转让一个从离世者遗产中继承或根据遗嘱、无遗嘱继承法律或生存者取得权取得的住宅物业。 |
| (vii) | 相联法人团体之间进行住宅物业买卖或转让。 |
| (viii) | 出售住宅物业仅关乎破产人的产业或因无能力偿付其债项由法院清盘的公司的财产。 |
| (ix) | 把住宅物业转售或转让予政府。 |
| (x) | 把住宅物业送赠予根据《税务条例》第88条获豁免征税的慈善机构。 |
9.
问:
父母、配偶、子女、兄弟和姊妹的定义为何？
答:
就「额外印花税」而言，印花税署会按一般解释接受有血缘关系者、有半血缘关系者，及有夫妇关系、领养或继养关系的人士，作为提名人、转售人或转让人(以属何者为准)的父母、配偶、子女、兄弟或姊妹。
10.
问:
如果某人于2010年11月20日或之后获配偶、父母、子女、兄弟或姊妹送赠住宅物业，并在24个月或以内（如物业是在2010年11月20日至2012年10月26日期间取得，或物业是在2021 年 10月26 日或之后取得并在2023年10月25日或之后处置该物业）或36个月或以内（如物业是在2012年10月27日或之后取得并在2023年10月25日之前处置该物业）将之转售，有关交易是否须缴纳「额外印花税」？
答:
将住宅物业转售或转让予配偶、父母、子女、兄弟或姊妹可获豁免「额外印花税」。不过，若受赠人在送赠契的日期起计24个月或以内（如物业是在2010年11月20日至2012年10月26日期间取得，或物业是在2021 年 10月26 日或之后取得并在2023年10月25日或之后处置该物业）或36个月或以内（如物业是在2012年10月27日或之后取得并在2023年10月25日之前处置该物业）将该住宅物业转售，有关交易须缴纳「额外印花税」。
11.
问:
如果我于2010年11月20日或之后继承已离世者的住宅物业，并于24个月或以内（如物业是在2010年11月20日至2012年10月26日期间取得，或物业是在2021 年 10月26 日或之后取得并在2023年10月25日或之后处置该物业）或36个月或以内（如物业是在2012年10月27日或之后取得并在2023年10月25日之前处置该物业）将之转售或转让予他人，我是否须就有关交易缴纳「额外印花税」？
答:
遗产受益人出售或转让其继承自离世者遗产，就是根据遗嘱、无遗嘱继承法律或生存者取得权而取得的住宅物业，可豁免缴纳「额外印花税」。因此，假如你在继承住宅物业后24个月或以内（如物业是在2010年11月20日至2012年10月26日期间取得，或物业是在2021 年 10月26 日或之后取得并在2023年10月25日或之后处置该物业）或36个月或以内（如物业是在2012年10月27日或之后取得并在2023年10月25日之前处置该物业）将该物业转售或转让予他人，也无须就有关交易缴纳「额外印花税」。
12.
问:
甲先生在2011年1月1日签署了一份「可予征收印花税的买卖协议」以购入一个住宅物业。其后，在2011年1月31日签署的转易契中加入了乙女士，成为其中一位承让人（甲先生并非乙女士的近亲）。甲先生和乙女士是否须就有关交易缴纳「额外印花税」？
答:
在上述情况下，甲先生是在24个月内将部分物业的业权转让予乙女士。由于乙女士并不是甲先生的近亲，有关豁免「额外印花税」的条款并不适用。因此，甲先生在转易契中加入乙女士成为其中一位承让人，须按照代表转让予乙女士部分物业业权的代价款额缴纳「额外印花税」。
13.
问:
如某人在取得物业后24个月或以内（如物业是在2010年11月20日至2012年10月26日期间取得，或物业是在2021 年 10月26 日或之后取得并在2023年10月25日或之后处置该物业）或36个月或以内（如物业是在2012年10月27日或之后取得并在2023年10月25日之前处置该物业）将物业转售，并没有获利，会否获豁免缴纳「额外印花税」？
答:
「额外印花税」并不是按交易利润征收的税项，而是对文书（即物业买卖协议和售卖转易契）所征收的税项。因此，不论出售住宅物业是获利还是蒙受亏损，均须要按住宅物业的持有期和物业交易的代价款额或物业市值（取其较高者），征收「额外印花税」。
14.
问:
如某人在24个月或以内（如物业是在2010年11月20日至2012年10月26日期间取得，或物业是在2021 年 10月26 日或之后取得并在2023年10月25日或之后处置该物业）或36个月或以内（如物业是在2012年10月27日或之后取得并在2023年10月25日之前处置该物业）转售物业而获利，并已缴纳「额外印花税」，是否仍须就从交易中所赚取的利润缴纳利得税？
答:
「额外印花税」是对物业买卖协议和售卖转易契所征收的税项，利得税则是按交易利润而征收的税项，两者是分开及不同的税负。如有关交易已构成行业或是属生意性质，即使已缴付「额外印花税」，卖方仍须就他从交易中所赚取的利润缴纳利得税。
15.
问:
已缴纳的「额外印花税」，可否在计算应评税利润时获扣除？
16.
问:
须在何时缴交「额外印花税」？
答:
可予征收印花税的买卖协议须在加盖从价印花税相同的期限加盖「额外印花税」，一般而言，即在买卖协议签立日期后30天内。同样地，为可予征收「额外印花税」的售卖转易契加盖印花的期限，与有关从价印花税的期限相同，即为该转易契签立日期后30天内。在《2012年印花税(修订)条例草案》成为法例前，一份应按新税率(在2012年10月27日或之后取得的住宅物业的适用税率)加盖「额外印花税」的文书，须先按旧税率(于2010年11月20至2012年10月26期间取得的住宅物业的适用税率)加盖。「附加额外印花税」(即旧税率与新税率所计算出的差额)须在修订条例刊宪之后的30天内缴交。
17.
问:
如买卖双方在缴纳了「额外印花税」后取消了有关买卖协议，可否申请退回已缴纳的「额外印花税」？
18.
问:
若印花税署认为成交价低于市价，因而可能须征收补加印花税的个案，印花税署需要多少时间完成有关评税？
19.
问:
欠交「额外印花税」有何罚则？
答:
任何人若未能于限期前缴付「额外印花税」，可处以最高达10倍须缴付的「额外印花税」税款作为罚款。如任何「附加额外印花税」未能于限期前缴付，亦可处以最高达10倍须缴付的「附加额外印花税」税款作为罚款。印花税署可以追讨民事债项的方式向所有责任方追讨任何欠缴的「额外印花税」和适用罚款。
20.
问:
取消延迟缴交住宅楼宇(价格 2 千万元或以下)印花税的措施，何时生效？
21.
问:
何谓住宅物业？
答:
根据《印花税条例》第29A(1)条的定义，住宅物业指不属于「非住宅物业」的不动产。「非住宅物业」则指任何不动产，而根据以下文书的现有条件–
| (a) | 一份政府租契或政府租契协议； |
| (b) | 一份《建筑物管理条例》(第344章)所指的公契； |
| (c) | 一份根据《建筑物条例》(第123章)发出的占用许可证；或 |
| (d) | 印花税署署长所信纳对该不动产的批准用途有效地予以限制的任何其他文书，
|
而该不动产在与其有关的政府租契年期内或在与其有关的已协定政府租契年期内(以适用者为准)，任何时间均不得全部或部分用作住宅用途。因此，「住宅物业」及「非住宅物业」的分类是按照批准用途而非实际用途而定。