新闻稿

财政司司长进一步遏抑炒卖措施记者会开场发言(附图)

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　　以下是财政司司长曾俊华今日(十一月十九日)在中区政府合署新翼举行进一步遏抑炒卖措施记者会的开场发言：

各位：

　　受到环球金融情况的影响，近期本港的资产市场变得越来越炽热，除了我们的股票市场之外，房地产市场的表现更加备受关注。现时全球资金过剩、利率持续超低，大量游资进入包括香港在内的各个经济体系，刺激楼宇价格上扬，造成过分炽热的投机活动，增加泡沫风险。我在较早前说过，我们致力维持房地产市场稳定健康发展，如果有需要的话，我是会作出果断的行动。

　　今日，我会宣布有关防止房地产市场资产泡沫风险的进一步措施。我会先讲一下我对近期市场的分析，然后会解释准备推出的措施。

非常时期

　　大家都知道，自从金融风暴以来，多个经济体系采取了「量化宽松」政策。其中，美国最近更宣布了新一轮价值高达 6,000 亿美元的措施。连同联储局于八月份宣布，将第一轮「量化宽松」所购入的按揭证券还款也再投资于美国国库债券，在未来八个月，该局将买入接近 9,000 亿美元的国库债券，相当于美国政府未来数月的财赤总额。美国的「量化宽松」存在变数，我们现在仍未能排除联储局会再次「加码」，在将来再推出更大规模的「量化宽松」措施。

　　一些经济体系为了回应美国的「量化宽松」，纷纷推出应对措施。日本已经率先推出新一轮价值高达 5 万亿日圆的经济措施，而中国、印度、南韩、泰国等亦已经先后透过加息防止经济过热和为资产市场降温。新加坡亦推出包括增加供应和征收税款等措施，防止楼市过热。

　　受到「量化宽松」措施的影响，在未来一段时间国际流动资金会大大增加，利率会保持异常低企。假若各国争相推出「量化宽松」的话，其副作用更加不容忽视。

　　由于香港经济基调良好，加上经济体系开放，资金进出自由，自然吸引大量资金进入。由于市场对第二轮「量化宽松」的憧憬，令股市和楼市上扬。其中，股市由八月底至今，上升约一成半，楼价更较二○○八年年中金融海啸前的高位累计上升超过两成。

　　现时环球经济正处于一个不寻常的环境，容易造成资产价格大幅波动，加剧了亚洲区内的宏观经济风险。随资金泛滥，热钱不断流入，令人担心香港资产泡沫风险会持续上升。

　　我尤其关注我们的资产市场，特别是房地产市场的风险。我在不同场合已经再三强调，这种不正常的环境，不可能长期持续，一旦利率调头回升，资金大量流走，就会令资产价格逆转，不但令市民蒙受重大损失，也会对宏观经济造成冲击，影响民生。我们有需要及早作出措施，防患未然。置业是一项长远的承担，面对这个风高浪急的楼市，我们已经多次呼吁市民在考虑投资购买私人住宅时必需审慎，量力而为，并且小心评估日后息口攀升对按揭供款能力的影响，才作出可能是人生最大的投资决定。

非常楼市

　　我想集中谈一下有关楼市的问题。

　　受到外围环境刺激，资产价格上升，加上过去几年住宅单位供应偏低，楼市在短期内出现异常的升幅。整体而言，今年头九个月的楼价累计上升了百分之十五，与二○○八年低位比较，升幅更达四成七。

　　在不同类型的住宅单位之中，豪宅楼价已超越九七年高峰期一成。虽然一般住宅市场的平均楼价仍与九七年有一成二的距离，但近期亦出现较急速的升幅。以少于七十平方米的住宅单位计，在今年三月至九月期间，价钱已上升百分之八点一，快过大单位，大单位即面积最少一百平方米的住宅，大单位的升幅是百分之六点一。由此可见，豪宅市场的炽热气氛，已经逐渐蔓延至一般市民的住宅市场。

　　楼市的交投情况亦证明市场的炽热迹象。今年头十个月的交投，较去年同期上升百分之十七。而在二手市场中小型单位成交的增幅更甚于豪宅，同样反映出浓烈的投资气氛已经扩散至中下价楼宇市场。

　　楼价急速升幅已经超越一般市民收入的增长幅度。即使在现时超低的利息水平，市民的置业负担，已经由二○○八年第四季的百分之三十二，飈升至今年第三季的百分之四十二。以现时的趋势分析，如果楼价持续上升，今年第四季的负担水平将会进一步恶化。只要利率回升三个百分点，市民平均按揭供款就会增加三成，而他们的负担水平就会急升至百分之五十四，超越长期平均比率。

　　楼市不寻常的升幅，亦吸引不少炒家入市，加上我刚才提及的新一轮「量化宽松」政策及其副作用，扭曲市场对通胀和资产升温的预期，更是火上加油。部分炒家更是善于利用非常亢奋的市场，企图营造狂热的气氛，吸引没有足够经济实力的市民接货。

　　受到资金充裕和不正常利率的刺激，楼市投机气氛日渐浓厚，短期交易急速增加。今年头九个月，十二个月内转手的楼宇买卖上升了百分之一百一十四，这是一个三位数字，但同时十二个月至二十四个月的交易，则减少了百分之十八，这很明显地显示出炒卖的时间已越来越短。在今年上半年，十二个月内转手的短炒个案中，八成四的个案是楼价在三百万以下的楼宇。

　　种种迹象显示，现时由不正常利率和资金充裕带动的楼市，已经逐渐影响一般市民的住宅市场，日趋炽热的炒风，增加了资产泡沫风险，威胁市民的个人福祉，甚至整体经济的稳定。

　　在这个不正常的情况下，我认为有需要果断地推出应对措施，以防患未然。尤其是炽热炒风影响到楼市长远健康平稳发展，威胁社会民生和金融稳定，我们更加不能坐视不理。

一贯措施

　　我早在今年二月发表财政预算案时，提出四个稳定楼市措施的方向，分别是：

(一)增加楼宇供应；
(二)确保物业市场透明度；
(三)防止按揭信贷过度扩张；和
(四)遏抑物业投机。

　　我们一直循着这四个方向工作，其后在四月和八月，我亦因应市场情况而调节力度，推出进一步的措施。我们循序渐进，朝着保持房地产市场健康平稳发展的政策目标进发，行政长官在十月的施政报告亦进一步推出更多措施，包括检讨投资者入境计划，限制「发水楼」和就立法规管一手楼销售事宜成立督导委员会等。这些措施已经取得一定的实质成果。

增加供应

　　在增加楼宇供应方面，由我领导的「房屋用地供应督导小组」，已经召开了会议，进行了有用的讨论。这个集合了相关的政策局局长及部门首长的会议，以新思维审视现有土地用途及开拓新的土地来源，并加快提供建屋用地，以确保稳定和充足的房屋用地供应。

　　我们在会议上除了检视未来十年出租公屋和私人住宅两方面的土地供应情况外，小组亦协调了一些建屋用地涉及的具体问题，使到这些地段可以早日投入市场，确保在未来十年，平均可以提供可兴建约 20000 个私人住宅单位的土地。

　　未来数年的住宅供应已见上升，中期住宅供应量已经由去年年底估计的 53000 个，增加至今年九月底估计的 61000 个。发展局正积极筹备二○一一至一二年度的勾地表，我们有信心下年度勾地表中的住宅用地供应，将比本年度可建约 9000 个住宅单位为多。

增加透明度

　　在增加楼市透明度方面，运输及房屋局成立的「立法规管一手住宅物业销售督导委员会」亦已经开展了工作，具体地讨论立法规管一手楼宇销售事宜，就法例的涵盖面、主要规管事项，以及执法机制及罚则等事宜进行讨论。我们希望将来以白纸草案的形式，就委员会的建议进行公众谘询。

非常措施

　　接着下来，我会解释，在防止按揭信贷过度扩张和遏抑物业投机这两方面的工作。

防止过度信贷

　　严格控制信贷风险是减少泡沫风险的重要因素。随着美国推出新一轮的「量化宽松」措施，银行按揭贷款风险进一步上升，因此金融管理局将会稍后宣布新的监管措施，要求银行下调物业按揭成数上限。新措施旨在确保银行继续以审慎态度，管理好按揭贷款业务的风险，而不防碍正常的物业按揭。

　　此外，为了有效管理住宅楼宇以外物业交易所带来的风险，这次金管局推出的新措施，会同时适用于非住宅按揭。金管局会在稍后公布有关新措施的细节。

　　金管局会继续密切监察市场的情况，并按实际需要，调整银行的风险管理准则。

遏抑投机

　　针对市场日趋炽热的炒风，我现在建议增加住宅楼宇短期交易的印花税。

　　目前，物业交易须缴纳最高百分之四点二五的从价印花税。我们会在现有的从价印花税之上，引入一项「额外印花税」，适用于以个人或公司名义在本月二十日(即明日)或以后购入，并在购入后二十四个月内转售的住宅物业交易。「额外印花税」分三级税率：六个月或以内转售的交易，税率为该转售交易金额的百分之十五；在六个月以上至十二个月之间转售，税率为百分之十；在十二个月以上至二十四个月之间转售，税率为百分之五。换句话说，持有物业的时间越短，有关的税率会越高。买卖双方有共同法律责任缴付「额外印花税」，所以假若其中一方没有履行责任缴付「额外印花税」，税务局亦可以向另一方追讨该税款。

　　在新法律条文生效前，税务局会纪录所有在二○一○年十一月二十日起至新法律条文生效前期间的一切住宅交易，以确定须缴付「额外印花税」的个案，并于新法律条文生效后，发出缴付「额外印花税」通知书。

　　此外，继我们在本年四月一日起不容许二千万元以上的住宅物业交易延迟缴交从价印花税后，我们会全面取消所有的住宅物业交易延迟缴交从价印花税的安排，包括建议中的「额外印花税」。

　　要落实上述两项有关印花税的措施，我们需要修改《印花税条例》。我们会尽快向立法会提交有关修订。我们希望得到立法会的支持，早日通过有关修订。

非常时期的非常措施

　　我必须强调，今天宣布的防止泡沫风险措施，主要有两个目标：

　　第一；针对威胁社会经济和金融稳定的短期炒卖活动，我们会毫不犹豫地加以遏抑；

　　第二；为保持楼市健康平稳发展，我们会采取最有效的方法，遏抑过份炽热的炒卖，但同时不会妨碍市民置业。这是长远保障真正用家和投资者的做法。我们会继续密切监察市场情况，在有需要时推出适当的措施。

结语

　　今天宣布的是在非常情况下的非常措施，是因时制宜的措施，是针对现时过分炽热楼市活动而推出的措施。我们在过去的一年持续因应市场情况，逐步推出适当的措施，目标就是要楼市继续健康平稳发展，同时我们要保障现时业主的利益，容许新业主正常置业，和减少因泡沫风险对社会经济以及金融稳定的负面影响。

　　但是，当泡沫风险增加到某一个程度，威胁到我们的社会经济及金融稳定时，我们一定要果断地推出更加严厉的措施，应该出手时就出手。

　　目前，「量化宽松」带来的影响尚未过去，我们会继续密切监察楼市，绝不会对影响社会经济和金融稳定的风险坐视不理，在有需要时，我们会再次以强而有力的手法，维持市场健康平稳发展。

　　跟着，我会用英文再讲一次所有的重点。

(请同时参阅开场发言的英文部分。)

完

2010 年 11 月 19 日(星期五)
香港时间 18 时 17 分

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