新闻稿

(资料来源 : 香港政府新闻网 )

立法会六题：打击炒卖住宅物业活动的措施

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　 　 以下为今日(十一月二十四日)立法会会议上李永达议员的提问和运输及房屋局局长郑汝桦的回复：

问题：

　 　 随着人民币升值、美国联邦储备局维持低息，并推出第二轮量化宽松货币措施，市场预期将会引发大量热钱涌入香港并投资于住宅物业，进一步加剧楼市炒风。就此，政府可否告知本会：

(一)当局如何量化上述情况对香港住宅物业市场的影响；

(二)当局会否采取下列措施打击炒卖住宅物业的活动：

(i)规定银行就业主购买第二个或以上的住宅单位所提供的按揭成数须逐级减少，又或向他们提供的贷款利率须逐级增加；及

(ii)研究其他国家限制非该国公民购买当地住宅物业的措施；及

(三)鉴于截至上月底，当局已完成审核 3600 宗怀疑炒卖物业个案，当中有多少个案分别涉及个人及公司出售物业，当中分别有多少个案涉及海外人士或海外注册公司；当局有什么方法就这些人士或公司透过海外交易或公司股权转变炒卖物业所得的利润征税；以及当局会何时完成审核余下的 700 多宗怀疑炒卖物业个案？

答复：

主席：

(一) 　 政府一直密切监察私人住宅物业市场的发展，慎防资产市场泡沬的风险。本年二月、四月、八月及十月，政府循四个方向，包括从根本着手增加供应、遏抑物业投机、增加物业交易的透明度以及防止按揭信贷过度扩张，推行了多项措施以确保物业市场健康及平稳发展。有关措施包括订下目标，确保未来十年平均每年提供可兴建约二万个私人住宅单位以及一万五千个公共屋邨单位的土地；透过不同途径增加中小型单位的供应；把二千万元以上的物业交易的印花税由 3.75% 增加至 4.25%；不容许二千万元以上的住宅物业交易延迟缴交印花税；禁止在本年八月十三日或以后获准预售的未建成一手物业进行「摸售」；推行了「九招十二式」以增加售楼说明书、价单、示范单位以及交易资讯的透明度；成立督导委员会讨论立法规管一手私人住宅物业的销售并将于二○一一年十月提出可行的建议；把一千二百万元或以上的物业的按揭贷款成数上限设定为六成；把借款人供款与入息比率统一为百分之五十，并把压力测试下的供款与入息比率上限设定为百分之六十。

　 　 上述措施已见成效，不过由于受到极不寻常的外围因素影响，私人住宅物业市场仍然炽热。二○一○年九月的整体物业价格较二○○九年十二月上升了 15% ，较二○○八年的高峰大幅上升了 22% 。九月时的整体楼价较一九九七年的高峰只低 11% ，而大型单位(即实用面积超过 100 平方米)的价格已较当时高出 10% 。

　 　 更教人忧虑的是，楼市的炽热气氛已由豪宅市场蔓延至一般住宅市场。本年首九个月，持有物业二十四个月或以内的短期转售个案，较二○○九年同期上升 32% ，当中十二个月或以内转售的个案急升 114% ，显示投机活动已转为以短炒为主。此外，短期转售个案中以低价物业较多。本年上半年持有物业十二个月或以内的转售个案中， 84% 涉及 300 万元以下的交易。

　 　 在美国联邦储备局于本年十一月推出涉及 6 千亿美元的第二轮量化宽松措施下，我们预期会有更多资金涌入亚洲，特别是香港，因为香港经济基调良好并且没有资金管制。因此，资金过剩、利率超低的环境仍会持续一段长时期，而资产市场泡沫的风险亦正在加剧。

(二) 　 考虑到上述的最新情况，政府认为有必要推行进一步的措施，以遏抑短期物业投机、减低资产泡沫的风险，以及确保物业市场健康平稳运作。就此，财政司司长已于本年十一月十九日宣布推出新的措施，即：

(a) 　 第一，在现有的从价印花税之上，引入一项在物业转售时适用的「额外印花税」，适用于在本年十一月二十日或以后购入，并在购入后二十四个月或以内以任何形式，包括以确认人方式转售(即市场普遍称为「摸售」)，转售的任何价值的住宅物业。「额外印花税」按不同的物业持有期分为三级逆进税率：

(i)假若有关物业持有六个月或以内，税率为 15% ；
(ii)假若有关物业持有超过六个月但在十二个月或以内，税率为 10% ；以及
(iii)假若有关物业持有超过十二个月但在二十四个月或以内，税率为 5% 。

　 　 我们建议买卖双方须共同承担缴付「额外印花税」的责任，无论他们是个人或公司，包括上市或非上市公司，以及不论其注册地。

　 　 我们建议下列物业交易可获豁免「额外印花税」，即提名由近亲人士 (即父母、配偶或子女)接受物业权益以及把物业转售或转让予近亲人士、联营公司之间进行物业转让、根据遗嘱或法律把离世者的物业转予受益人、因破产／非自愿的清盘而出售物业，以及把物业转售予政府。

　 　 我们须修订《印花税条例》(香港法例第 117 章)以推行「额外印花税」。在新法律条文生效之前，税务局会记录所有在今年十一月二十日起至新法律条文生效期间的一切住宅物业交易，以确定须予缴付「额外印花税」的个案，并于新法律条文生效后发出缴付「额外印花税」通知书。我们已提醒公众、地产代理监管局、香港律师会，以及主要的地产代理协会上述有关的安排。

(b)第二，不容许二千万元或以下住宅物业交易延迟缴交从价印花税。由于我们已自二○一○年四月一日起不容许二千万元以上的住宅物业交易延迟缴交印花税，换句话说，任何住宅物业交易均不可延迟缴交从价印花税，必须于签署了买卖合约后三十天内须缴交。

　 　 我们须修订《印花税条例》(香港法例第 117 章)以取消现行二千万元或以下住宅物业交易可申请延迟缴交从价印花税的安排。在新法律条文生效前，税务局会继续根据现行法例接受以及批准延迟缴交印花税的申请，直至新法律条文生效为止。

　 　 上述有关印花税的措施，旨在针对投机者短期炒卖物业，大幅增加他们炒卖物业的成本，从而遏抑投机活动。真正用家以及长远投资者应该不会受有关措施影响。

　 　 此外，香港金融管理局(金管局)亦于本年十一月十九日宣布推出进一步的措施，以加强本地银行按揭贷款业务的风险管理。新措施包括：

(a)把一千二百万元或以上的住宅物业的按揭贷款最高成数由六成下调至五成；

(b)把介乎八百万至一千二百万元以下的住宅物业的按揭贷款最高成数由七成下调至六成，但贷款额不能超过 600 万元；

(c)八百万元以下的住宅物业的按揭贷款最高成数维持在七成，但贷款额不能超过 480 万元；以及

(d)把所有非自住的住宅物业、所有以公司名义持有的物业以及所有工商物业，不论其价值，一律把其按揭贷款最高成数设定为五成。

　 　 此外，在金管局于本年八月十三日向银行发出的指引中，已经提醒若申请人提供的资料显示该申请人已有按揭贷款，或正申请另一项按揭贷款，有关认可机构在计算供款与入息比率时应计及该申请人的供款总额。

　 　 政府曾研究禁止非香港居民购买私人住宅物业的建议，但这个建议会为我们现行的制度带来根本性的改变，亦会影响香港作为全球其中一个最自由市场经济的地位，以及削弱海外公司或投资者对香港作为国际金融中心，以及在政策上一贯容许资金自由流动及自由投资的理想营商地点的信心。这对于香港整体经济有广泛的影响。

　 　 我们相信市场对于楼市的预期会因应我们现时提出的一篮子措施而有所改变。当市场预期物业投机不能再在短时间内带来利润时，任何形式的物业投机活动将会减少。

　 　 政府会继续密切监察物业市场的发展，并会在有需要时采取适当的措施，确保楼市健康平稳发展。

(三)香港一直奉行以地域来源作为征税的原则，致力维持公平的税制，基本上对香港居民和非香港居民一视同仁。

　 　 根据《税务条例》(第 112 章)，任何人士，不论其居民身份，在本港经营行业、专业或业务从而获得于香港产生或得自香港的所有利润，除由出售资本资产所得的利润外，均须缴纳利得税。

　 　 炒卖物业人士一般会被视为经营生意，须根据上述条文缴纳利得税。税务局一直密切跟进以个人或公司名义，或透过公司股权转让进行的物业买卖，以执行法律向所有有关人士或公司就有关交易的利润征收利得税。由于转让香港物业或香港公司股权无论在何地进行，均须缴付印花税，在审核有关文件时税务局会识别可能涉及炒卖物业的个案以作跟进。

　 　 在二○○八至二○○九年度，税务局经电脑程式筛选了 13 700 宗怀疑炒卖物业个案，包括个人、合伙业务及未有开立利得税档案的有限公司的个案。经人手初步复核后，有 4 300 宗个案需再跟进。

　 　 至二○一○年十月底，税务局完成了 3 600 宗个案的审核工作，包括 2 600 宗个人的个案，和 1000 宗有限公司或合伙业务的个案。余下的 700 宗个案仍在处理中。不过，税务局没有特别搜集和分析有多少炒卖物业的个案涉及海外人士或海外注册公司。

　 　 在进行评税工作时，税务局人员须详细检视每一项怀疑炒卖物业的交易，从纳税人及第三者搜集有关资料，包括买卖物业的背景、动机、财务安排、运作情况、交易的频率以及持有物业时间的长短等，根据有关事实判断该项交易是否属于生意性质的投机活动。

　 　 虽然税务局一直积极跟进，但由于每个个案搜集资料和厘清事实所涉及的程序和所须的时间可能有很大的差异，税务局未能确实估计尚须多少时间方可全数完成审核余下的 700 宗个案。

完

2010 年 11 月 24 日(星期三)
香港时间 17 时 05 分