新闻稿

(资料来源:政府新闻处)

立法会十九题：应付楼市过热的措施

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　　以下为今日（七月三日）立法会会议上林大辉议员的提问和运输及房屋局局长张炳良教授的书面答覆：

问题：

　　政府以「优先照顾香港永久性居民的置业需要」及冷却过热楼市等理由，连环推出额外印花税、买家印花税及双倍印花税的税务措施。然而，有市民指出，该等措施令物业市场成交萎缩，亦影响到相关行业的营业额和就业率。就此，政府可否告知本会：

（一）有否数据证明上述措施有效协助香港永久性居民置业；如有，详情为何；如否，原因为何；

（二）有否研究，自上述措施推出以来，香港永久性居民首次置业的个案占总成交宗数的比例有否上升；如研究结果显示该比例不升反跌，是否反映上述措施未能协助香港永久性居民优先置业；

（三）预计未来三年，额外印花税、买家印花税及双倍印花税会分别带来多少政府税收；

（四）鉴于美国联邦储备局正部署量化宽松货币政策的退市方案，包括考虑在未来数月逐步减少购入国库券，当局会否因应最近的环球经济情况，重新作出评估并考虑定下撤回上述措施的时间表；如会，详情为何；如否，原因为何；

（五）自上述措施推出以来，住宅和非住宅物业的成交量均萎缩，政府有否评估这情况对相关的行业（例如物业代理、装修、家具、清洁等）的打击和影响；如有，详情为何；如否，原因为何；该等相关行业的最新失业率及就业不足率为何；

（六）鉴于香港房屋委员会资助房屋小组主席在上月表示，如楼价未能回落两成，政府应果断再推出措施，政府有否制备进一步冷却楼市的新措施；如有，详情为何，包括目标的楼价下降幅度；有否定下推出该等进一步措施的指标；如否，原因为何；

（七）政府推出上述措施时，有否设定成效指标；如有，详情为何；如否，原因为何；

（八）政府推出上述措施时，有否制备撤回措施的方案，以应付楼市突然逆转带来的冲击；如有，详情为何；如否，原因为何；

（九）鉴于本会仍在审议当局就推行上述措施而提交的法案，政府有否部署有关法案一旦不获立法会通过时的应变方案；如有，详情为何；如否，原因为何；

（十）在什么情况下，政府才会考虑豁免购入住宅物业的由香港永久性居民全资拥有的公司缴付买家印花税；及

（十一）鉴于有一些居者有其屋计划（居屋）单位近日接连录得价破顶的成交个案，而居屋第二市场亦气氛炽热和价格屡创新高，政府有否评估，容许符合居屋白表申请者资格的人士在居屋第二市场购买未缴付补价的居屋单位的措施，与上述冷却过热楼市的措施是否背道而驰？

答覆：

主席：

　　在利率超低、流动资金泛滥，以及供应偏紧的情况下，楼价在近年持续炽热。为应对过热的楼市，政府于2012年10月公布进一步的需求管理措施，即加强额外印花税及引入买家印花税，以遏抑投机活动，冷却楼市，并于供应紧张的情况下，优先照顾香港永久性居民的置居需要。因应楼市于2013年再度呈现炽热迹象，政府于2013年2月推出另一轮的需求管理措施，包括将适用于所有物业交易的从价印花税税率加倍，以加强需求管理，冷却楼市。

　　就林大辉议员的各项提问，现综合答覆如下。

　　上述需求管理措施有助稳定住宅物业市场，及照顾香港永久性居民的置居需要。事实上，税务局的印花税数据显示，涉及非本地个人及公司买家（包括本地及非本地公司）的住宅交易，于2013年的首五个月已下跌至平均每月249宗，仅占交易总数的4.6%，相比2012年1月至10月期间（即推出上述需求管理措施前）每月平均1 089宗或占交易总数的13.6%大幅下降。由于住宅物业买家无须提交他们是否首次置业的资料，政府并无备存有关统计数字。虽然如此，于双倍从价印花税下，若香港永久性居民买家在购买住宅物业时，并非任何其他香港住宅物业的实益拥有人，便可获豁免而无须按新的从价印花税税率缴税。我们相信此安排有效照顾首次置业的香港永久性居民。

　　我们推出有关需求管理措施的目的不在于增加政府收入，故政府没有就措施可能带来的收入作出估算。

　　与物业相关的行业，包括地产业、楼房装饰、修葺及保养业、以及清洁及同类服务业，其就业情况在过去数年普遍改善。这些行业的失业率在劳工市场普遍偏紧及处于全民就业的状态下，录得显著跌幅。尽管政府遏抑楼市亢奋的措施可能对各个与物业相关的行业带来不同程度的影响，但内部经济强劲及整体劳工市场偏紧，大致缓冲了这些影响。相关的失业率、就业不足率及业务统计的按年变动数字载于附件供参考。更重要的是，为遏抑市场亢奋表现以确保物业市场健康平稳地发展，我们认为有必要推出一些需求管理措施。这些措施旨在维持本港宏观经济及金融稳定，长远而言有利于香港的整体经济。如果我们不及时冷却炽热的楼市，楼价将会更偏离经济基调，一旦利率或其他外围因素有变，随之而来的调整将会带来市场上更大的冲击和社会上更大的痛楚。权衡利害，我们相信有关措施符合整体社会的最大利益。

　　正如我们于《2012年印花税（修订）条例草案》的法案委员会会议中多次解释，政府未能接受豁免香港永久性居民拥有的公司缴交买家印花税的建议，有多重考虑。在目前利率超低、资金泛滥、房屋供应仍然紧张的情况下，接纳有关建议将向公众发出错误的信息，令市场误以为政府没有决心冷却楼市，很可能令楼市再次炽热。同时，有关建议亦会混淆「公司是一个实体，应独立于其股东」这个公司法下的根本法律原则，并且会造成以转让公司股权而逃避买家印花税的漏洞。即使如部分人士建议加入一些条款以限制公司股份转让，一些漏洞仍会存在而属于极为困难、或根本无法堵塞者；按此，有关建议或会增加以公司名义购买住宅物业的诱因，削弱各项需求管理措施的效力。再者，大多数香港市民购买物业自住均以个人名义购买，而以公司名义置业的人士，主要是因为可以得到一些资产管理上的便利。我们认为，买家印花税虽然会增加以公司名义置业的成本，然而并无削减香港永久性居民置业的机会，因为他们如有急切置业的需要，仍可选择以个人名义置业。在现时的非常时期下，我们认为相关的非常措施有存在必要，其效力不应有意或无意下削弱。

　　我们留意到住宅物业市场于推出有关需求管理措施后呈现冷却迹象，但市场情绪仍不确切，仍存波动。虽然美国联邦储备局最近发表可能会逐步减少买债的言论，然而利率偏低和资金泛滥的环境仍然持续，加上供应短期内依然偏紧，因此楼市的泡沫风险仍然不容忽视。根据数据，2013年4月的整体楼价比2008年底的近期低位高出127%，置业负担比率（即按揭供款与入息比例）于2013年第一季上升至56%，超越1993年至2012年的48%长期平均数。政府会继续参考一篮子指标，包括楼价、民置业负担能力、物业成交量、住宅物业供应、按揭贷款增长、投机活动等，以密切监察住宅物业市场的发展。我们已在落实相关需求管理措施的条例草案中建议，未来以「先订立后审议」的附属法例形式调整有关税率，以确保政府在有需要时可灵活参照市况，及时调整税率至合适水平（必要时可以调整为「零」）。政府一直的立场是，如物业市场出现重大波动，影响宏观经济，政府会毫不犹疑推出相应措施，确保物业市场健康平稳发展。

　　税务局一直记录所有可能受建议的印花税措施影响的住宅物业交易。税务局会于相关条例草案通过后，向有关人士追收须缴的印花税。在有关条例草案通过前，部分受建议的印花税措施影响的物业可能会有转让及再交易，时间愈长，情况或会变得愈复杂。如有关条例草案未能尽早通过，对楼市运作及涉及物业的土地业权会带来不明朗因素，故此，政府会紧密配合相关法案委员会的工作，协助法案委员会审议相关条例草案。

居者有其屋计划（居屋）二手市场

　　为回应拥有白表资格人士在2016/17年度首批新居屋单位落成以前这段过渡时期的置居需要，我们推出了临时计划，每年让5 000名符合白表资格的人士购买未缴付补价的居屋单位。此计划亦有助增加居屋单位的流转，从而活化居屋第二市场，亦是回应了过去社会上这方面的诉求。

　　政府一直密切监察物业市场价格的变动。目前整体楼价，包括二手居屋的成交价，于利率极低及资金充裕的环境下依然高企，社会人士亦关注未补价二手居屋单位的价格上升。不过，楼价的变动，包括第二市场上未缴付补价居屋价格的变动，受到多方面因素的影响，例如住宅单位供应、物业交投量、按揭信贷情况、利率水平、有意购买者的负担能力、经济情况、市民对后市的预期，以及政府所采取任何可能对市场有影响的措施。因此，我们不能贸然断定二手居屋单位成交价的变动，与实行临时计划有关。其实，自2010年起，居屋的成交价，无论是在公开市场（即须补价）或第二市场（即未补价）的增幅，均高于整体楼市的增幅。

　　临时计划在现阶段只属推行初期，我们会密切留意市场上的反应及执行情况，检讨计划的成效。此外，政府一直提醒市民，应审慎行事，按照自己的负担能力去作出任何置业的决定。

完

2013年7月3日（星期三）
香港时间16时15分