新闻稿

(资料来源:政府新闻处)

立法会十五题：商业用地以低价批出造成的影响
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　　以下是今日（三月二十九日）在立法会会议上谢伟俊议员的提问和财经事务及库务局局长许正宇的书面答覆：
 
问题：
 
　　据报，早前政府以每平方呎三千多元，批出一幅旺角罕有大型商业用地，较新界工业地皮更便宜，有资深地产及测量界人士以「世纪低价」形容该成交呎价。上述地皮以低于市场预期价格成交，即时拖低全港商用地皮和商厦估值。不少持有地皮或商业楼宇及经银行按揭贷款，取得营运资金的商业机构不约而同收到银行通知，下调其商用物业抵押估值，其可借营运资金亦因而递减，部分商家更忧虑出现银行「call loan潮」。此外，近日本港出现多宗低价拍卖工商物业银主盘，不少开价低于市价一半，不少市民担心商厦市场恐现骨牌效应。就此，政府可否告知本会：
 
（一）就上述地皮招标时，有否订下底价；如有，该底价为何，以及如何订定；如否，往后就商业用地招标时，可否列明局方有为地皮订下底价，一旦出价不足将回收地皮；
 
（二）有否评估，上述低价卖地个案，对本港商业用地、商厦市场、物业抵押借贷、国际信贷评级机构对本港的信用评级影响，以及政府「填海造地」发债的认购意欲；
 
（三）有否预见及有何措施预防政府低价批地引致银行「call loan潮」的情况；
 
（四）有否预计，一旦本港卖地收入持续减少，导致政府财政储备下降，当局会否被迫开征新税项或进一步减少《财政预算案》的「派糖」措施（例如税务宽免的额度）；如会，详情为何；及
 
（五）会否因应上述市场反应，进一步下调本财政年度及往后财政年度的卖地及印花税收入的预测？
 
答覆：
 
主席：
 
　　就议员的各项提问，经征询发展局及香港金融管理局后，我现回覆如下：
 
（一）政府公开出售的每一幅商业地皮均在收到至少达到底价的入标价后才会出售。卖地项目的估价由地政总署的专业测量师负责，以标书内所容许的发展及要求为基础，并参考市场的土地和物业成交及最新市况在截标当天早上作出底价的估值。地政总署的估价机制行之有效，亦为市场所熟悉。
 
　　土地的价值往往受不同因素影响，发展商亦会就其自身情况和发展策略等考虑出价。就旺角洗衣街与亚皆老街交界的商业用地来说，中标发展商需兴建公共交通交汇处、社区会堂、一系列的社福设施及行人天桥连接现时的天桥网络。地政总署的底价已合理反映这些项目的复杂因素。
 
（二）全球和本地的经济环境、市场气氛，以及发展商的自身情况，都会影响商业用地市场。个别地皮成交结果对整体市场不会造成长远的影响。政府卖地的政策目标一贯是维持稳定及持续的土地供应，以满足社会的需要。此政策目标并不会受短期的市场价格波动影响。
 
　　就物业抵押借贷方面，企业如为筹集营运资金而向银行申请物业抵押借贷，银行会根据其信贷审批标准综合评估多项因素，包括企业的财政状况、还款能力、行业前景和信贷记录等考虑相关申请，抵押品的价值并不是银行信贷审批的唯一考虑因素。
 
　　就本港的信用评级方面，国际信贷评级机构在评核香港的信用评级时会考虑一篮子因素，政府的卖地收入只是考虑因素之一。
 
　　至于「填海造地」发债方面，就交椅洲人工岛项目而言，该项目现时仍在前期规划阶段，我们要在进入更详细的工程设计阶段才有更好的基础提出如何分阶段推展及作出造价预算。除了以基本工程储备基金支付外，我们亦会考虑多种融资方法，包括发行债券、公私营合作等，以便适度运用市场力量推展项目。
 
（三）从银行取得按揭贷款的企业，若能继续如期还款，银行不会要求提早还款。至于以商用物业作抵押而取得信用额度的企业，银行定期检视其信贷额度时，会综合考虑其信用状况和还款能力，不会单单因为抵押品估值转变而调整额度。即使调整额度，银行亦会提早通知客户并作好沟通，让客户有充分时间准备。
 
（四）地价收入是政府其中一项主要的收入来源。二○二三至二四年度预计地价收入为850亿元，占总收入约百分之十三。而其他主要收入来源包括利得税、薪俸税和印花税，二○二三至二四年度预算收入分别为1,700亿元、830亿元和850亿元，合共占总收入超过百分之五十。
 
　　政府会继续透过发展经济，增加收入。为短期增加政府收入，二○二三至二四年度《财政预算案》建议自二○二三至二四年度起在《博彩税条例》下向香港赛马会征收每年24亿元的「额外足球博彩税」，为期五年。此外，去年《财政预算案》宣布于二○二四至二五年度就住宅物业引入累进差饷制度，除体现「能者多付」的原则外，预计每年可增加政府收入约7亿6千万元。
 
　　就开征新税项的建议，政府须清楚考虑新税项的政策目标，并且让社会有充分的讨论，才能作出权衡和取舍。我们会继续进行相关研究及准备工作。此外，政府在制定《财政预算案》的一次性纾困措施时，会考虑经济情况、社会各阶层的需要和政府的财政负担等因素。
 
（五）二○二三至二四年度地价和印花税收入预算各为850亿元。在制定两项预算时，我们已考虑了该年度的卖地计划和土地供应目标、物业和股票市场的整体表现等因素。我们会继续密切留意地价和印花税的实际收入情况，并在明年二月发布二○二三至二四年度的修订预算。
 
完
2023年3月29日（星期三）
香港时间12时35分