新聞稿

(資料來源 : 香港政府新聞網 )

立法會六題：打擊炒賣住宅物業活動的措施

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　 　 以下為今日(十一月二十四日)立法會會議上李永達議員的提問和運輸及房屋局局長鄭汝樺的回覆：

問題：

　 　 隨着人民幣升值、美國聯邦儲備局維持低息，並推出第二輪量化寬鬆貨幣措施，市場預期將會引發大量熱錢湧入香港並投資於住宅物業，進一步加劇樓市炒風。就此，政府可否告知本會：

(一)當局如何量化上述情況對香港住宅物業市場的影響；

(二)當局會否採取下列措施打擊炒賣住宅物業的活動：

(i)規定銀行就業主購買第二個或以上的住宅單位所提供的按揭成數須逐級減少，又或向他們提供的貸款利率須逐級增加；及

(ii)研究其他國家限制非該國公民購買當地住宅物業的措施；及

(三)鑑於截至上月底，當局已完成審核 3600 宗懷疑炒賣物業個案，當中有多少個案分別涉及個人及公司出售物業，當中分別有多少個案涉及海外人士或海外註冊公司；當局有甚麼方法就這些人士或公司透過海外交易或公司股權轉變炒賣物業所得的利潤徵稅；以及當局會何時完成審核餘下的 700 多宗懷疑炒賣物業個案？

答覆：

主席：

(一) 　 政府一直密切監察私人住宅物業市場的發展，慎防資產市場泡沬的風險。本年二月、四月、八月及十月，政府循四個方向，包括從根本着手增加供應、遏抑物業投機、增加物業交易的透明度以及防止按揭信貸過度擴張，推行了多項措施以確保物業市場健康及平穩發展。有關措施包括訂下目標，確保未來十年平均每年提供可興建約二萬個私人住宅單位以及一萬五千個公共屋邨單位的土地；透過不同途徑增加中小型單位的供應；把二千萬元以上的物業交易的印花稅由 3.75% 增加至 4.25%；不容許二千萬元以上的住宅物業交易延遲繳交印花稅；禁止在本年八月十三日或以後獲准預售的未建成一手物業進行「摸售」；推行了「九招十二式」以增加售樓說明書、價單、示範單位以及交易資訊的透明度；成立督導委員會討論立法規管一手私人住宅物業的銷售並將於二○一一年十月提出可行的建議；把一千二百萬元或以上的物業的按揭貸款成數上限設定為六成；把借款人供款與入息比率統一為百分之五十，並把壓力測試下的供款與入息比率上限設定為百分之六十。

　 　 上述措施已見成效，不過由於受到極不尋常的外圍因素影響，私人住宅物業市場仍然熾熱。二○一○年九月的整體物業價格較二○○九年十二月上升了 15% ，較二○○八年的高峰大幅上升了 22% 。九月時的整體樓價較一九九七年的高峰只低 11% ，而大型單位(即實用面積超過 100 平方米)的價格已較當時高出 10% 。

　 　 更教人憂慮的是，樓市的熾熱氣氛已由豪宅市場蔓延至一般住宅市場。本年首九個月，持有物業二十四個月或以內的短期轉售個案，較二○○九年同期上升 32% ，當中十二個月或以內轉售的個案急升 114% ，顯示投機活動已轉為以短炒為主。此外，短期轉售個案中以低價物業較多。本年上半年持有物業十二個月或以內的轉售個案中， 84% 涉及 300 萬元以下的交易。

　 　 在美國聯邦儲備局於本年十一月推出涉及 6 千億美元的第二輪量化寬鬆措施下，我們預期會有更多資金湧入亞洲，特別是香港，因為香港經濟基調良好並且沒有資金管制。因此，資金過剩、利率超低的環境仍會持續一段長時期，而資產市場泡沫的風險亦正在加劇。

(二) 　 考慮到上述的最新情況，政府認為有必要推行進一步的措施，以遏抑短期物業投機、減低資產泡沫的風險，以及確保物業市場健康平穩運作。就此，財政司司長已於本年十一月十九日宣布推出新的措施，即：

(a) 　 第一，在現有的從價印花稅之上，引入一項在物業轉售時適用的「額外印花稅」，適用於在本年十一月二十日或以後購入，並在購入後二十四個月或以內以任何形式，包括以確認人方式轉售(即市場普遍稱為「摸售」)，轉售的任何價值的住宅物業。「額外印花稅」按不同的物業持有期分為三級逆進稅率：

(i)假若有關物業持有六個月或以內，稅率為 15% ；
(ii)假若有關物業持有超過六個月但在十二個月或以內，稅率為 10% ；以及
(iii)假若有關物業持有超過十二個月但在二十四個月或以內，稅率為 5% 。

　 　 我們建議買賣雙方須共同承擔繳付「額外印花稅」的責任，無論他們是個人或公司，包括上市或非上市公司，以及不論其註冊地。

　 　 我們建議下列物業交易可獲豁免「額外印花稅」，即提名由近親人士 (即父母、配偶或子女)接受物業權益以及把物業轉售或轉讓予近親人士、聯營公司之間進行物業轉讓、根據遺囑或法律把離世者的物業轉予受益人、因破產／非自願的清盤而出售物業，以及把物業轉售予政府。

　 　 我們須修訂《印花稅條例》(香港法例第 117 章)以推行「額外印花稅」。在新法律條文生效之前，稅務局會記錄所有在今年十一月二十日起至新法律條文生效期間的一切住宅物業交易，以確定須予繳付「額外印花稅」的個案，並於新法律條文生效後發出繳付「額外印花稅」通知書。我們已提醒公眾、地產代理監管局、香港律師會，以及主要的地產代理協會上述有關的安排。

(b)第二，不容許二千萬元或以下住宅物業交易延遲繳交從價印花稅。由於我們已自二○一○年四月一日起不容許二千萬元以上的住宅物業交易延遲繳交印花稅，換句話說，任何住宅物業交易均不可延遲繳交從價印花稅，必須於簽署了買賣合約後三十天內須繳交。

　 　 我們須修訂《印花稅條例》(香港法例第 117 章)以取消現行二千萬元或以下住宅物業交易可申請延遲繳交從價印花稅的安排。在新法律條文生效前，稅務局會繼續根據現行法例接受以及批准延遲繳交印花稅的申請，直至新法律條文生效為止。

　 　 上述有關印花稅的措施，旨在針對投機者短期炒賣物業，大幅增加他們炒賣物業的成本，從而遏抑投機活動。真正用家以及長遠投資者應該不會受有關措施影響。

　 　 此外，香港金融管理局(金管局)亦於本年十一月十九日宣布推出進一步的措施，以加强本地銀行按揭貸款業務的風險管理。新措施包括：

(a)把一千二百萬元或以上的住宅物業的按揭貸款最高成數由六成下調至五成；

(b)把介乎八百萬至一千二百萬元以下的住宅物業的按揭貸款最高成數由七成下調至六成，但貸款額不能超過 600 萬元；

(c)八百萬元以下的住宅物業的按揭貸款最高成數維持在七成，但貸款額不能超過 480 萬元；以及

(d)把所有非自住的住宅物業、所有以公司名義持有的物業以及所有工商物業，不論其價值，一律把其按揭貸款最高成數設定為五成。

　 　 此外，在金管局於本年八月十三日向銀行發出的指引中，已經提醒若申請人提供的資料顯示該申請人已有按揭貸款，或正申請另一項按揭貸款，有關認可機構在計算供款與入息比率時應計及該申請人的供款總額。

　 　 政府曾研究禁止非香港居民購買私人住宅物業的建議，但這個建議會為我們現行的制度帶來根本性的改變，亦會影響香港作為全球其中一個最自由市場經濟的地位，以及削弱海外公司或投資者對香港作為國際金融中心，以及在政策上一貫容許資金自由流動及自由投資的理想營商地點的信心。這對於香港整體經濟有廣泛的影響。

　 　 我們相信市場對於樓市的預期會因應我們現時提出的一籃子措施而有所改變。當市場預期物業投機不能再在短時間內帶來利潤時，任何形式的物業投機活動將會減少。

　 　 政府會繼續密切監察物業市場的發展，並會在有需要時採取適當的措施，確保樓市健康平穩發展。

(三)香港一直奉行以地域來源作為徵稅的原則，致力維持公平的稅制，基本上對香港居民和非香港居民一視同仁。

　 　 根據《稅務條例》(第 112 章)，任何人士，不論其居民身份，在本港經營行業、專業或業務從而獲得於香港產生或得自香港的所有利潤，除由出售資本資產所得的利潤外，均須繳納利得稅。

　 　 炒賣物業人士一般會被視為經營生意，須根據上述條文繳納利得稅。稅務局一直密切跟進以個人或公司名義，或透過公司股權轉讓進行的物業買賣，以執行法律向所有有關人士或公司就有關交易的利潤徵收利得稅。由於轉讓香港物業或香港公司股權無論在何地進行，均須繳付印花稅，在審核有關文件時稅務局會識別可能涉及炒賣物業的個案以作跟進。

　 　 在二○○八至二○○九年度，稅務局經電腦程式篩選了 13 700 宗懷疑炒賣物業個案，包括個人、合夥業務及未有開立利得稅檔案的有限公司的個案。經人手初步覆核後，有 4 300 宗個案需再跟進。

　 　 至二○一○年十月底，稅務局完成了 3 600 宗個案的審核工作，包括 2 600 宗個人的個案，和 1000 宗有限公司或合夥業務的個案。餘下的 700 宗個案仍在處理中。不過，稅務局沒有特別搜集和分析有多少炒賣物業的個案涉及海外人士或海外註冊公司。

　 　 在進行評稅工作時，稅務局人員須詳細檢視每一項懷疑炒賣物業的交易，從納稅人及第三者搜集有關資料，包括買賣物業的背景、動機、財務安排、運作情況、交易的頻率以及持有物業時間的長短等，根據有關事實判斷該項交易是否屬於生意性質的投機活動。

　 　 雖然稅務局一直積極跟進，但由於每個個案搜集資料和釐清事實所涉及的程序和所須的時間可能有很大的差異，稅務局未能確實估計尚須多少時間方可全數完成審核餘下的 700 宗個案。

完

2010 年 11 月 24 日(星期三)
香港時間 17 時 05 分