新聞稿

(資料來源:政府新聞處)

立法會十五題：商業用地以低價批出造成的影響
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　　以下是今日（三月二十九日）在立法會會議上謝偉俊議員的提問和財經事務及庫務局局長許正宇的書面答覆：
 
問題：
 
　　據報，早前政府以每平方呎三千多元，批出一幅旺角罕有大型商業用地，較新界工業地皮更便宜，有資深地產及測量界人士以「世紀低價」形容該成交呎價。上述地皮以低於市場預期價格成交，即時拖低全港商用地皮和商廈估值。不少持有地皮或商業樓宇及經銀行按揭貸款，取得營運資金的商業機構不約而同收到銀行通知，下調其商用物業抵押估值，其可借營運資金亦因而遞減，部分商家更憂慮出現銀行「call loan潮」。此外，近日本港出現多宗低價拍賣工商物業銀主盤，不少開價低於市價一半，不少市民擔心商廈市場恐現骨牌效應。就此，政府可否告知本會：
 
（一）就上述地皮招標時，有否訂下底價；如有，該底價為何，以及如何訂定；如否，往後就商業用地招標時，可否列明局方有為地皮訂下底價，一旦出價不足將回收地皮；
 
（二）有否評估，上述低價賣地個案，對本港商業用地、商廈市場、物業抵押借貸、國際信貸評級機構對本港的信用評級影響，以及政府「填海造地」發債的認購意欲；
 
（三）有否預見及有何措施預防政府低價批地引致銀行「call loan潮」的情況；
 
（四）有否預計，一旦本港賣地收入持續減少，導致政府財政儲備下降，當局會否被迫開徵新稅項或進一步減少《財政預算案》的「派糖」措施（例如稅務寬免的額度）；如會，詳情為何；及
 
（五）會否因應上述市場反應，進一步下調本財政年度及往後財政年度的賣地及印花稅收入的預測？
 
答覆：
 
主席：
 
　　就議員的各項提問，經徵詢發展局及香港金融管理局後，我現回覆如下：
 
（一）政府公開出售的每一幅商業地皮均在收到至少達到底價的入標價後才會出售。賣地項目的估價由地政總署的專業測量師負責，以標書內所容許的發展及要求為基礎，並參考市場的土地和物業成交及最新市況在截標當天早上作出底價的估值。地政總署的估價機制行之有效，亦為市場所熟悉。
 
　　土地的價值往往受不同因素影響，發展商亦會就其自身情況和發展策略等考慮出價。就旺角洗衣街與亞皆老街交界的商業用地來說，中標發展商需興建公共交通交匯處、社區會堂、一系列的社福設施及行人天橋連接現時的天橋網絡。地政總署的底價已合理反映這些項目的複雜因素。
 
（二）全球和本地的經濟環境、市場氣氛，以及發展商的自身情況，都會影響商業用地市場。個別地皮成交結果對整體市場不會造成長遠的影響。政府賣地的政策目標一貫是維持穩定及持續的土地供應，以滿足社會的需要。此政策目標並不會受短期的市場價格波動影響。
 
　　就物業抵押借貸方面，企業如為籌集營運資金而向銀行申請物業抵押借貸，銀行會根據其信貸審批標準綜合評估多項因素，包括企業的財政狀況、還款能力、行業前景和信貸記錄等考慮相關申請，抵押品的價值並不是銀行信貸審批的唯一考慮因素。
 
　　就本港的信用評級方面，國際信貸評級機構在評核香港的信用評級時會考慮一籃子因素，政府的賣地收入只是考慮因素之一。
 
　　至於「填海造地」發債方面，就交椅洲人工島項目而言，該項目現時仍在前期規劃階段，我們要在進入更詳細的工程設計階段才有更好的基礎提出如何分階段推展及作出造價預算。除了以基本工程儲備基金支付外，我們亦會考慮多種融資方法，包括發行債券、公私營合作等，以便適度運用市場力量推展項目。
 
（三）從銀行取得按揭貸款的企業，若能繼續如期還款，銀行不會要求提早還款。至於以商用物業作抵押而取得信用額度的企業，銀行定期檢視其信貸額度時，會綜合考慮其信用狀況和還款能力，不會單單因為抵押品估值轉變而調整額度。即使調整額度，銀行亦會提早通知客戶並作好溝通，讓客戶有充分時間準備。
 
（四）地價收入是政府其中一項主要的收入來源。二○二三至二四年度預計地價收入為850億元，佔總收入約百分之十三。而其他主要收入來源包括利得稅、薪俸稅和印花稅，二○二三至二四年度預算收入分別為1,700億元、830億元和850億元，合共佔總收入超過百分之五十。
 
　　政府會繼續透過發展經濟，增加收入。為短期增加政府收入，二○二三至二四年度《財政預算案》建議自二○二三至二四年度起在《博彩稅條例》下向香港賽馬會徵收每年24億元的「額外足球博彩稅」，為期五年。此外，去年《財政預算案》宣布於二○二四至二五年度就住宅物業引入累進差餉制度，除體現「能者多付」的原則外，預計每年可增加政府收入約7億6千萬元。
 
　　就開徵新稅項的建議，政府須清楚考慮新稅項的政策目標，並且讓社會有充分的討論，才能作出權衡和取捨。我們會繼續進行相關研究及準備工作。此外，政府在制定《財政預算案》的一次性紓困措施時，會考慮經濟情況、社會各階層的需要和政府的財政負擔等因素。
 
（五）二○二三至二四年度地價和印花稅收入預算各為850億元。在制定兩項預算時，我們已考慮了該年度的賣地計劃和土地供應目標、物業和股票市場的整體表現等因素。我們會繼續密切留意地價和印花稅的實際收入情況，並在明年二月發布二○二三至二四年度的修訂預算。
 
完
2023年3月29日（星期三）
香港時間12時35分