还原租赁处所的税项扣除及建筑物及构筑物的免税额

本页的内容是根据《2024年税务（修订）（还原租赁处所的税项扣除及建筑物及构筑物的免税额）条例草案》编写，该条例草案须经立法会审议。阅读本页的人士请留意该条例草案获得通过后的最新发展。

财政司司长在二零二四至二五年度《财政预算案》中宣布，由2024/25课税年度起，政府将就租约下的处所还原至其原来状况所招致的费用（「还原费」）引入一项税项扣除，并取消就商业或工业建筑物或构筑物申索每年免税额的时限。

《2024年税务（修订）（还原租赁处所的税项扣除及建筑物及构筑物的免税额）条例草案》（「《条例草案》」）已于2024年10月18日刊宪，以落实这两项建议。

有关《条例草案》的更多资料

还原费税项扣除

《税务条例》(第112章)「《条例》」第17(1)(c)条订明，在确定某人应课利得税的利润时，不可扣除任何资本性质的开支。一般而言，租约如赋予承租人物业的独有管有权，便属资本资产，为取得该租约而招致的任何开支（包括还原费）亦属资本性质。因此，现时不能就还原费作出利得税扣除。

在香港，企业通常会租用处所（例如办公室或店铺）以经营业务，而且他们一般需要在租约期满或提早终止租约时把处所还原。因此，企业每次需要搬迁、扩充或缩减营业规模时，还原费都是必须招致的开支。虽然还原费属资本性质，但二零二四至二五年度《财政预算案》建议容许就还原费作税项扣除，以减轻企业的税务负担。

在平衡了拟议税项扣除要有广泛的适用范围和滥用申索的风险后，在下列所有条件获符合的情况下，某人可获容许就还原费作税项扣除─

(a)	有关还原费已实际由该人招致；
(b)	申索有关扣除的人是有关租约下的承租人；
(c)	申索有关扣除的人负有责任（不论是明订或隐含的，亦不论是因有关租约而产生抑或因该租约下的出租人与承租人所订的另一协议而产生）在租约的租期结束时或在该租约提前终止时，将该处所还原至其原来状况，或就该项还原支付费用（不论是全数或部分）；
(d)	有关还原费，与根据由香港会计师公会发出的《香港财务报告准则第16号（租约）》（按不时有效的版本为准），或根据任何其他类似的会计准则所作出的准备款项无关。换言之，任何会计的准备款项如确认还原费为资产使用权的一部分或该等准备款项的摊销均不符合资格作扣除；及
(e)	所申索的还原费的款额，在有关情况下属合理。

拟议税项扣除将适用于2024年4月1日或之后开始的课税年度。

还原租赁处所的税项扣除的常见问题

商业或工业建筑物或构筑物的每年免税额

根据《条例》，纳税人如享有因建造商业或工业建筑物或构筑物所招致的资本开支的有关权益，则可申索有关开支的4%或剩余开支的一部分（视乎情况而定）作为每年免税额。如该建筑物或构筑物在任何课税年度发生某些事件（即被出售、拆卸或停止使用），纳税人就该课税年度的应评税利润将藉结余课税或结余免税额（统称为「结余调整」）予以调整。

现时，就商业或工业建筑物或构筑物申索每年免税额的最长年期为25年或50年，该年期由有关建筑物或构筑物首次使用的课税年度起计（「使用期」）。商业或工业建筑物或构筑物如在使用期届满前售出，卖家须作结余调整，而买家则可按紧接售出后的开支剩余额，就使用期的剩余年数申索每年免税额。然而，倘若该建筑物或构筑物在使用期届满后才售出，卖家仍须作结余调整（如有关调整是结余课税，效果等同撤回之前所给予的免税额），但由于在买家购买该商业或工业建筑物或构筑物时其使用期已告届满，买家将不可申索任何每年免税额。

申索每年免税额的时限，会导致商业或工业建筑物或构筑物的买家即使在使用期届满前和届满后所招致的资本开支一样，税务待遇却有差别。长远而言，这种差别或会减低买家购买陈旧或二手建筑物或构筑物的意欲。为打造有利营商的环境，财政司司长在二零二四至二五年度《财政预算案》中宣布，政府将修订《条例》以取消就商业或工业建筑物或构筑物申索每年免税额的时限，以达至以下效果─

(a)	如商业或工业建筑物或构筑物（使用期未届满）在2024/25课税年度之前的课税年度的评税基期内被买家取得并使用，买家可享有按照《条例》现行条文相同方式计算的每年免税额；
(b)	如—
	(i)	纳税人在2024/25课税年度的评税基期开始之前取得工业建筑物或构筑物，但因在取得有关建筑物或构筑物时其使用期已告届满而未获给予任何每年免税额；或
	(ii)	商业或工业建筑物或构筑物（无论使用期是否已届满）在2024年4月1日或之后开始的课税年度的评税基期内被买家取得并使用，
	由2024/25课税年度起，买家可获相等于紧接售卖作出之后的开支剩余额的4%的每年免税额，直至紧接售卖作出之后的开支剩余额全数申索为止；及
(c)	在第(a)及(b)段所述的任何情况下，卖家均须根据《条例》现有条文作结余调整。