還原租賃處所的税項扣除及建築物及構築物的免税額

本頁的內容是根據《2024年税務（修訂）（還原租賃處所的税項扣除及建築物及構築物的免税額）條例草案》編寫，該條例草案須經立法會審議。閱讀本頁的人士請留意該條例草案獲得通過後的最新發展。

財政司司長在二零二四至二五年度《財政預算案》中宣布，由2024/25課税年度起，政府將就租約下的處所還原至其原來狀況所招致的費用（「還原費」）引入一項税項扣除，並取消就商業或工業建築物或構築物申索每年免税額的時限。

《2024年税務（修訂）（還原租賃處所的税項扣除及建築物及構築物的免税額）條例草案》（「《條例草案》」）已於2024年10月18日刊憲，以落實這兩項建議。

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還原費税項扣除

《税務條例》(第112章)「《條例》」第17(1)(c)條訂明，在確定某人應課利得税的利潤時，不可扣除任何資本性質的開支。一般而言，租約如賦予承租人物業的獨有管有權，便屬資本資產，為取得該租約而招致的任何開支（包括還原費）亦屬資本性質。因此，現時不能就還原費作出利得税扣除。

在香港，企業通常會租用處所（例如辦公室或店鋪）以經營業務，而且他們一般需要在租約期滿或提早終止租約時把處所還原。因此，企業每次需要搬遷、擴充或縮減營業規模時，還原費都是必須招致的開支。雖然還原費屬資本性質，但二零二四至二五年度《財政預算案》建議容許就還原費作税項扣除，以減輕企業的税務負擔。

在平衡了擬議税項扣除要有廣泛的適用範圍和濫用申索的風險後，在下列所有條件獲符合的情況下，某人可獲容許就還原費作税項扣除─

(a)	有關還原費已實際由該人招致；
(b)	申索有關扣除的人是有關租約下的承租人；
(c)	申索有關扣除的人負有責任（不論是明訂或隱含的，亦不論是因有關租約而產生抑或因該租約下的出租人與承租人所訂的另一協議而產生）在租約的租期結束時或在該租約提前終止時，將該處所還原至其原來狀況，或就該項還原支付費用（不論是全數或部分）；
(d)	有關還原費，與根據由香港會計師公會發出的《香港財務報告準則第16號（租約）》（按不時有效的版本為準），或根據任何其他類似的會計準則所作出的準備款項無關。換言之，任何會計的準備款項如確認還原費為資產使用權的一部分或該等準備款項的攤銷均不符合資格作扣除；及
(e)	所申索的還原費的款額，在有關情況下屬合理。

擬議税項扣除將適用於2024年4月1日或之後開始的課税年度。

還原租賃處所的税項扣除的常見問題

商業或工業建築物或構築物的每年免税額

根據《條例》，納税人如享有因建造商業或工業建築物或構築物所招致的資本開支的有關權益，則可申索有關開支的4%或剩餘開支的一部分（視乎情況而定）作為每年免税額。如該建築物或構築物在任何課税年度發生某些事件（即被出售、拆卸或停止使用），納税人就該課税年度的應評税利潤將藉結餘課税或結餘免税額（統稱為「結餘調整」）予以調整。

現時，就商業或工業建築物或構築物申索每年免税額的最長年期為25年或50年，該年期由有關建築物或構築物首次使用的課税年度起計（「使用期」）。商業或工業建築物或構築物如在使用期屆滿前售出，賣家須作結餘調整，而買家則可按緊接售出後的開支剩餘額，就使用期的剩餘年數申索每年免税額。然而，倘若該建築物或構築物在使用期屆滿後才售出，賣家仍須作結餘調整（如有關調整是結餘課税，效果等同撤回之前所給予的免税額），但由於在買家購買該商業或工業建築物或構築物時其使用期已告屆滿，買家將不可申索任何每年免税額。

申索每年免税額的時限，會導致商業或工業建築物或構築物的買家即使在使用期屆滿前和屆滿後所招致的資本開支一樣，税務待遇卻有差別。長遠而言，這種差別或會減低買家購買陳舊或二手建築物或構築物的意欲。為打造有利營商的環境，財政司司長在二零二四至二五年度《財政預算案》中宣布，政府將修訂《條例》以取消就商業或工業建築物或構築物申索每年免税額的時限，以達至以下效果─

(a)	如商業或工業建築物或構築物（使用期未屆滿）在2024/25課税年度之前的課税年度的評税基期内被買家取得並使用，買家可享有按照《條例》現行條文相同方式計算的每年免税額；
(b)	如—
	(i)	納税人在2024/25課税年度的評税基期開始之前取得工業建築物或構築物，但因在取得有關建築物或構築物時其使用期已告屆滿而未獲給予任何每年免税額；或
	(ii)	商業或工業建築物或構築物（無論使用期是否已屆滿）在2024年4月1日或之後開始的課税年度的評税基期内被買家取得並使用，
	由2024/25課税年度起，買家可獲相等於緊接售賣作出之後的開支剩餘額的4%的每年免税額，直至緊接售賣作出之後的開支剩餘額全數申索為止；及
(c)	在第(a)及(b)段所述的任何情況下，賣家均須根據《條例》現有條文作結餘調整。